回迁安置房买卖注意事项

1、严防“一房数卖” 严防“一房数卖” 回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦 房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。 当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式， 即当事人之间存在着 有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出 卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效 的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其 次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有 权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法 成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。 因此， 出卖人不得将房屋另行转让给他人， 相应的违约责任的规制显得十分重要。

2、一定要约定房产过户和交房的时间 签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此， 一定要约定房产过户的时间， 实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自 但要写明自 取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则 若在签订合同时就是现房， 若在签订合同时就是现房 可以约定缴纳首付之日即为交房时间。 可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

3、买方要留尾款 没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约 方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果 买房留有尾款(做好是大额尾款) ，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违 约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的 签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。

4、要求卖方的配偶签名 实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有 关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可 能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可 能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财 产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基 本上能够预防。

5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不 测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让 卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放 弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺 序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。

四、 改合同”法律性质和法律后果

“改合同” 以上三大点， 不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房 买卖合同时，都是可以通用的，但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同 时， 往往会涉及 “改合同” 的问题， 那么 “改合同” 法律性质和法律后果是什么? 在法律上， “改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同，再由开发商直接与 下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时，投资客(上 家)想炒房，开发商也想汇集部分建设资金，双方利益一致、一拍即合，有的投 资者在最初购房时就跟开发商说好，让他们在改合同时提供方便。而从签合同到 交房还有较长的一段时间，投资者签合同后等到房价涨得差不多了，就抓紧在交 房前把房子卖出去，不然等到办证后再卖，5 年之内要交 5.5%的营业税，减少了 炒房的利润;5 年之后卖的话要长期占用资金，有违炒房初衷。为了尽快脱手， 他们的出价一般比同期开发商的出价略低。

“改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式，以掩盖逃税的非法目的， 损害国家税收利益，显然违反合同法第五十二条的规定，应当归于无效。 然而前文所述，未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同是有效的， “改合同” 确实不允许的，二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房产证回迁房(商品房)买卖 合同可以等到上家取得房产证，并缴纳有关税费后，再转让给下家，该合同当然 是有效的。也就是说， “改合同”条款是无效的，但不影响合同其它条款的效力。