入住新房本是一件喜庆的事情，辛辛苦苦的等待终于拥有了自己的一个家。但对每一个买房人来说，最头痛的问题是什么？恐怕大多数人会回答说：房子出现质量问题。小胡子将为大家支招在验房过程中的可能遇到的问题与解决方法，以及在置业过程中产生纠纷该如何维权，让你快乐置业，远离纠纷。

业主收房最佳流程

收房的过程并不复杂。带齐身份证件、相关资料、费用以及验房工具等，按照与开发商约定的时间前去收房，主要有以下几个步骤：

1 、开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。

2 、业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。

3 、业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。

4 、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

5、 开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

6、 业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。

7 、与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

8 、办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。

9 、业主签署《入住交接单》，收房完成。

正规的验房程序是从外到内依次检查

外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、煤气、通风、排烟、排气。

邻侧：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

即使有专业验房师同行，业主们也应当具备一些小常识，学会判断收房中可能存在的基本问题。除了房屋面积是否“货不对板”、建筑渗水、墙体开裂等大“毛病”

内外门窗： 

1．门的开启关闭是否顺畅。2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大。3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音。4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧。5．窗边与混凝土接口是否已做到没有缝隙。窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。6．开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。7．窗户玻璃是否完好。8．窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。

地面地板： 

1．地板有无松动、爆裂、撞凹。行走时是否吱吱作响。2．地板间隙是否太大。3．柚木地板是否出现大片黑色水渍。4．地脚线接口是否妥当，有无松动。5．地面是否有裂缝，是否有起砂现象。

屋内顶棚： 

1．顶上是否有裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。2．看顶部是否有爆点，有爆点会给后续的装修带来很多不利影响。3．顶棚有无水渍、裂痕。有水渍说明可能有渗漏。如果是顶层住户，必须观察顶层是否渗漏。4．留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。5．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。6．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪及隆起或凹陷的地方。7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕。8．内墙墙面上是否有石灰爆点。

厨房卫生间：

1．厕、浴具有无裂痕。包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时很细小，要仔细观察。2．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声。3．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当。4．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平。厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。5．砖缝有无渗水现象。6．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗。7．橱柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合。8．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅。9．卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否合适，水不能往门口处倾斜。10．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾。11．楼上的邻居家是否漏水。

电气管线：

1．试全部开关、插座及总电闸有无问题。仔细了解各种电路、闭路电视、电话插座的位置是否有引发事故的可能。检查回路数，按照国家规定，每套住宅的回路数不宜少于5个。2．自来水水质怎样。供水管是什么材质。有些城市已发文禁止用镀锌管做住宅供水管。铜管可安全使用50年，还能净化管内水质，有益健康。3．煤气热水器开关是否有问题。4．居室、客厅有否管线外露。是否有暖气回水或其它管线穿过。有较多管线穿越居室，不但难看，还会造成装修困难。

如何进行收房验房？用百度检索搜索，你会发现关于教你如何收房、验房的词条不下300万条。方法虽多、技巧虽多，然而现实中关于收房验房不当，后期闹纠纷的事却屡见不鲜。那么，收房验房过程中主要存在哪些问题，如何规避这些问题？对此，记者进行了深入了解。

收房时主动查证者少

收房的第一个环节便是查看房开商相关证件手续，据贵阳市住建局相关人士介绍，目前贵阳市商品住宅在交房时，开发商必须向业主出示：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑竣工验收备案表》，缺一不可。然而，仅仅是这一条，就有很多业主不合格，稀里糊涂就收了房。

在物业行业从事多年小王也没少接触收房验房的工作，他发现主动要求开发商出示这些文书证件的业主少之又少，多数业主对于验收程序一知半解，在糊里糊涂的情形下就收了房。然而，就因为收房时没有查看开发商相关证件，收房后发现房屋有问题与开发商发生纠纷的案例并不少见。

一位姓陈的女士就遇到这样的情形。开发商通知收房，陈女士满心欢喜，在兴奋之情无以言表，然而被高兴冲昏了头的她，却忽略了最重要的查看证件手续环节，收完房后才发现房屋有质量问题。随后陈女士找到开发商，要求开发商给予维修。同时他还提出，开发商交房时并未出具有关证明，应该承担责任并赔偿损失。但开发商最后仅给予维修，并没有负担赔偿。另外，最重要的是，开发商当初因为擅自改变设计结构，并没有获得相关部门颁发的竣工验收合格证，造成这位女士所购买的商品房在长达6年的时间里，没办到房产证。

业内人士认为，其实业主只需在收房时仔细检查开发商出具的文书证件，就能辨别出该项目是否达到交房条件，是否是合法建筑达，从而规避收房后办不到房产证的系列问题。

验房时细节注重少

据了解，业主在审核完相关资料后，就可以进入第二个环节——验房。然而， 验房是个细致活，即需要具备一定专业知识，也需要耐心细致，更要需要懂得相关法律法规。然而，在我们身边，由于验房环节不仔细，收了房后陷入被动局面的业主也不少。

据小王介绍，在收房过程中，一些意识强的业主还带着测量工具前来验收房屋。但房屋验收是个专业活，除了一些容易被发现的显性问题外，一些隐性问题，比如说：墙体开裂、渗水、卫生间顶面有裂缝、墙面地面空鼓、门窗户开关不畅、地漏下水道不畅等情形却是非专业出身的业主容易遗漏的。一些马大哈式的业主，在验收时更是仅看个大概，便草草结束了验房。然而收了房后，到了正式进入装修阶段，才发现隐性问题太多。

另外，在房屋保修期内出现的问题，本该由开发商负责整改，而一些开发商却以业主已经收房为由，无故拖延、迟迟不解决，令业主陷入了被动局面。有业内人士认为，如业主能在房屋验收阶段发现问题，并提出开发商整改后再验收房屋，自然便掌握了主动权。

验房是具有专业性的，普通业主即便再仔细，难免在验房中有漏洞环节。在采访中就有贵阳市工商局的有关人士，就住宅产品屡屡出现的房屋质量纠纷的问题，向即将收房的业主建议，不防找个专业验房师帮忙验房，减少验房环节的漏洞。据了解，验房师这一行业在省外早已走俏，但在贵阳却仍处于起步阶段，从事这一行业的人更是少至又少。但就当前出现的房屋质量纠纷居高不下的情形，有业内人士认为，有必要推行职业验房这一行业。 

维权曝出维权渠道问题

除了验房知识欠缺，验房不专业外，业内人士认为，维权也是业主在收房验房环节存在的主要问题。

据了解，一般业主验房时发现的问题不外乎质量、配套、绿化几类。作为中间协调方，陪同验房的物业管理方，在接到问题反馈后，都会及时通知开发商出面解决，但开发商迟迟不出面的情形也是常有的事。

一位张姓业主就遇到了这样的事。在收房时，他发现不仅房屋存在问题，当初开发商承诺的学校、健身场地也没有兑现，于是通过物管反映到了开发商处，希望开发商整改，并作出合理解释。由于开发商迟迟不出面，业主又找到当初卖楼的售楼小姐，被这位张姓业主反复叨扰心烦后，售楼小姐就直接回复：“如果你觉得房子问题多，不满意，你完全可以退房！”然而，此时的房价与2年前的买房价岂可同日而语，张姓业主自然不愿退房。但若为此事起诉房开，漫长的诉讼时间，还得垫上一笔诉讼费，他更是不情愿，后来只有被动接受了开发商遥遥无期的整改承诺。

据透露，在收房验房中发现问题，却又没得到及时处理，选择沉默业主占了大多数。也少数选择了投诉到行政机关，还有一些业主选择了不当维权，如：堵路，大闹小区物业，砸物业办公用品，拒交物业费等等。“面对这样的业主，物业很无奈。”小王说。

有业内人士认为，验房受访中的种种纠纷也暴露当下房屋质量投诉渠道问题，他认为，及时、有效的维权途径才能给开发商震慑力，这也是解决当前房屋质量问题的关键。

据了解，当前解决质量问题纠纷除了行政途径外，只有司法途径，然而司法途径漫长的过程，以及不菲的收费都是业主不愿司法维权的主要原因。 

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